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企业资产评估评估方法和所需材料
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  • 发表时间:2021-01-15 10:36
  • 来源:未知

  (一)评估方法介绍

  根据《资产评估准则—基本准则》,资产评估的基本方法有三种,即资产基础法、市场法和收益法。

  1.资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

  2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。

  3.收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。

  (二)评估方法的选择

  结合评估对象的具体构成情况,本报告评估对象所选用的评估方法是资产基础法和收益法。市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产交易案例,因此不具备使用市场法的必要前提,本次评估不适宜采用市场法。

  收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的一种评估方法。它服从资产评估中将利求本的评估思路,即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估

  对象的价值。本次评估以评估对象持续经营为假设前提,企业可以提供完整的历史经营财务资料,企业管理层对企业未来经营进行了分析和预测,且从企业的财务资料分析,企业未来收益及经营风险可用货币量化,具备采用收益法进行评估的基本条件。

  资产基础法,是指在合理委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对象价值的一种评估方法。本次评估,企业所提供的委估范围内的全部资产及负债的资料较完整,适宜采用资产基础法进行评估。

  (三)评估结论确定的方法

  在采用两种评估方法分别形成各自评估结果的基础上,通过对两种评估方法具体应用过程中所使用资料的完整性、数据可靠性,以及评估结果的合理性等方面进行综合分析的基础上,选用其中一种方法的评估结果作为本报告的最终评估结论。

  本项目采用资产基础法的评估结果作为最终的评估结论。

  资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用

  资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据,具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。

  各类资产及负债涉及到的评估方法如下:

  (一)流动资产

  1. 货币资金:包括现金、银行存款、其他货币资金。

  对于币种为人民币的货币资金,以核实后的账面价值为评估值。

  对于外币,根据外币金额乘以评估基准日的汇率确认评估值。

  2.应收账款

  评估人员通过审核相关账簿及原始凭证,发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账,经分析,为关联方往来等,有充分理由相信全部能收回,评估风险损失为 0%。应收账款评估值按账面值确认。

  3. 预付账款

  评估人员查阅并收集了相关合同,了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。预付账款多数为近一年发生,客户信誉较好均能收回相应的资产或获得相应的权利的项目,评估值按核实后的账面值确认。

  4. 其他应收款

  对其他应收款的评估,评估人员在对其他应收款项核实无误的基础上,核算的内容为应收的海关进口设备保证金、职工临时借款、备用金、办公室租赁押金等。

  评估人员通过查阅账簿,在进行经济内容和账龄分析的基础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断。经分析,对关联方往来等有充分理由相信全部能收回,评估风险损失为 0%。应收账款评估值按账面值确认。

  5. 存货

  各类存货具体评估方法如下:

  1)材料采购(在途物资)

  评估人员核查了采购材料的供货合同及采购清单,证实账面价值构成准确,成本结转合理,账面价值反映了实际成本。按核实后的账面值确定评估值。

  2)原材料

  原材料账面值由购买价和合理费用构成,原材料为近期购入,周转较快,随用随购买,其账面价格与市场价基本相符。按核实后的账面值确定评估值。

  3)在库周转材料

  对于在库周转材料,首先是抽查盘点,根据盘点结果调整其实物量,并了解存货质量。评估人员经过调查发现,部分在库周转材料为XX汽车集团股份有限公司投资转入,其余为企业近期购入。对于投资转入的材料,评估人员查询了材料的市场价,根据材料已使用年限和剩余使用年限来确定成新率,通过重臵成本法确定评估值;对于企业近期购入的在库周转材料,评估人员查阅并取得了企业近期购买该材料的财务凭证,其账面价格与市场价基本相符,按核实后的账面值确定评估值。

  4)产成品

  产成品主要是为生产汽车而购入的汽车配件如搁脚板、后视镜壳、尾灯罩等。企业在产成品核算,实际是原材料,近期购入。在核实的基础上,评估人员查阅并取得了企业近期购买该产品的财务凭证,按核实后的账面值确定评估值。

  5)在产品(自制半成品)

  在产品(自制半成品)系企业正在制造尚未完工的在产品。在核实的基础上,经分析调研发现,在产品生产周期较短,成本升降变化不大,成本结转及时完整,金额准确。以核实后的账面值确认评估值

  6)发出商品

  发出商品为销售的分期收款产品。经分析调研发现,由于企业成立时间较短,主营产品还没有开始销售,近2年的财务报表数据不能真实反映企业产品的经营信息,难以以售价为基础确定评估值。故本次按核实后的账面值确定评估值。

  (二)非流动资产

  1.固定资产

  1)房屋建筑物

  根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料,以建筑物工程量套用现行定额标准和计取前期及其他费用,按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的重臵全价,并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算出建筑物评估值。重臵成本法

  计算公式如下:

  评估值=重臵全价〓成新率

  其他建筑物是在实地勘察的基础上,以类比的方法,综合考虑各项评估要素,确定重臵单价并计算重臵全价从而得出评估值。

  (1)重臵全价的确定

  重臵全价=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本

  ① 建筑安装工程造价

  采用类似工程经济指标,按照建筑物工程量,套用定额所规定的工料机消耗量计算出定额直接费,再用评估基准日取费费率及材料价格进行取费计算得出各分项工程造价,汇总后得出建筑安装工程造价。

  ②工程前期及其它费用包括:当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。

  ③资金成本:资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息,其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算,工期按建设正常情况周期计算,并按均匀投入考虑:

  资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)〓合理工期〓贷款利息〓50%

  (2)成新率的确定

  建筑物成新率的确定,采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算,经加权平均得出成新率。

  理论成新率=(1-已使用年限〔经济使用年限)〓100%

  勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。

  综合成新率=勘察成新率〓0.6+理论成新率〓0.4

  (3)评估值的确定

  评估值=重臵全价〓成新率

  2)设备类资产

  根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备的特点、收集资料情况及本次评估所对应的经济行为,主要采用重臵成本法进行评估。

  评估值=重臵全价〓成新率

  A、重臵的全价的确定

  Ⅰ、国产机器设备重臵全价的确定

  重臵全价=设备购臵价格(不含税价)+运杂费+安装调试费+基础费+前期费及其他费用+资金成本

  ①购臵价

  主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《2012 机电产品报价手册》等价格资料,以及参考近期同类设备的合同价格确定;对少数未能查询到购臵价的设备,采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购臵价。

  ②运杂费

  根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小

  (能否集装箱、散装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。

  运杂费=购臵价〓运杂费率

  ③安装调试费

  首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试,如果不包含,则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低,分别对不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定,或评估人员调查了解企业设备实际安装调试费用综合确定。对小型、无须安装的设备,不考虑安装调试费。

  ④设备基础费

  评估人员参考不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定,或者调查了解企业实际设备基础费用水平确定。若设备基础费已经含在土建工程中则在设备评估中不与考虑。

  ⑤工程建设前期及其它费

  参照国家、地方及行业有关收费规定,取前期费及其它费用。

  ⑥资金成本

  考虑到委估的机器设备是企业筹建至投产系列设备,其生产能力受企业整体设备的投产运行制约,所以将其购臵到运行的周期比照企业整体工程建设周期计算其建设工期,采用本次评估基准日贷款利率,资金成本按均匀投入计取。

  资金成本=(设备购臵价格+运杂费+安装调试费+其他费用)〓贷款利率〓工期〓1/2

  Ⅱ、进口设备重臵全价的确定

  如存在国内同类型可替代设备,按国内同型设备购臵价并加上运杂费、安装调试费等必要费用确定重臵全价;如该类设备国内无可替代设备,则通过核实近期设备合同价、向进口设备代理商询价以及与机加工设备方面专家讨论的基础上综合确定重臵全价。

  重臵全价=CIF 价(按基准日汇率换算)+关税+外贸代理费+银行手续费+商检费+国内运杂费+基础费及安装调试费+前期费及其他必要费用+资金成本

  当国外设备制造厂家在中国有分销点时,其分销点所报的设备价格中已含有进口的各种税费,则不加进口税费。

  如订货合同中规定由供货商负责运输和安装时(在购臵价格中已含此部分价格),则不加运输及安装费。

  如设备不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设,基础账面值已体现在房屋建筑物中的设备不考虑设备基础费用。

  Ⅲ、对于已超期服役,市场上确实已无该型号产品的设备,采用近似设备对比法确认重臵全价。

  Ⅳ、部分电子设备直接以市场二手设备价格进行评估。

  Ⅴ、车辆重臵全价的确定:车辆购臵价选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资料并考虑车辆购臵附加税及牌照费用等予以确定。具体公式为:

  车辆重臵全价=购臵价+[购臵价/(1+17%)]〓车辆购臵附加税率+牌照等费用

  B、成新率的确定

  Ⅰ、机器设备成新率

  对于机器设备中的大型、关键设备,通过对设备使用状况的现场考察,查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料,以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况,并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定,以及该设备的已使用年限等因素,合理确定设备的综合成新率。此次评估成新率的确定,采用理论成新率现场勘察调整法。

  分别计算理论成新率 N1 和勘察成新率 N2,加权平均确定其成新率 N,即 N=N1〓0.4+N2〓0.6

  其中:

  理论成新率:N1=(1-已使用年限〔经济寿命年限)〓100%

  对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率。

  考虑到机器设备已停用多年,重新启用需要进行修理维护,勘查成新率中综合考虑停用对机器设备的影响,针对不同设备具体分为三种情况:一、闲臵减少设备磨损;二、闲臵对设备没有影响;三、闲臵对设备有一定影响。

  Ⅱ、车辆成新率

  对于车辆,根据已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率,依据孰低原则确定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏,主发动机是否正常,电路是否通畅,制动性能是否可靠,是否达到尾气排放标准等勘察情况,确定勘察成新率。之后用加权平均方法来确定综合成新率。

  Ⅲ、电子设备成新率

  成新率=(1-已使用年限〔经济寿命年限)〓100%或成新率= [尚可使用年限〔(已使用年限+尚可使用年限)] 〓100%

  另:直接按二手市场价评估的电子设备,无需计算成新率。

  C、评估值的确定

  评估值=重臵全价〓综合成新率。

  2、在建工程

  本次评估范围内在建工程的评估方法采用成本法。评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证及可研报告、初步设计、概预算和预决算等资料,查看了在建工程的实物,与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈,确认委估的在建工程项目进度基本上是按计划进行的,实物质量达到了设计要求,评估以核实后的账面值加上合理的资金成本确定评估值。

  3、无形资产——土地使用权

  土地使用权为资产占有单位在无形资产明细中核算的企业所拥有的土地使用权价值。

  本次采用基准地价系数修正法。

  基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条析相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。

  其基本公式如下:

  式中:V:土地价格

  Vlb :某一用途土地在某一土地级别上的基准地价

  ∑Ki :宗地地价修正系数

  Kj :估价期日、容积率、土地使用年限等其它修正系数

  4、无形资产——其他无形资产

  其他无形资产购买的各种应用软件及软件预付款。

  对于外购的应用软件,查询相同软件的现行市场价格来确定评估值;对于软件预付款,按照账面值确认。

  5、开发支出

  按核实后的账面值加资金成本作为评估值。

  6、递延所得税资产

  企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果,确认的递延所得税资产,核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生可抵扣暂时性差异(本次为计提企业亏损形成)。按核实后的账面值作为评估值。

  (三)关于负债的评估方法

  核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额,以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

  1、短期借款

  短期借款为企业从交通银行深圳宝安支行取得的一年内到期的短期贷款。评估人员核对了借款合同,金额、借款期限、利率无误。同时,评估人员向银行进行了询证,函证结果与银行对账单相符。且企业经营状况良好,应有到期承付借款的能力,对人民币借款以核实后的账面值确认评估值。

  2.应付账款

  应付账款主要内容为应付设备款、暂估材料款等。评估人员查阅了应付账款明细账和主要购货单位的购货合同及原始凭证,核实交易事项的真实性、业务内容和金额等,并对大额应付款项进行了函证查询,对暂估入库的应付账款,评估人员抽查了相关购货合同并对入库的原材料进行了实地盘点,以核实后的账面值作为评估值。

  3. 预收账款

  预收账款核算内容为预收备件款。评估人员抽查有关账簿记录和供货合同,确定预收款项的真实性和完整性,核实结果账表单金额相符,均为在未来应支付相应的权益或资产,故以核实后账面值确定为评估值。

  4. 应付职工薪酬

  应付职工薪酬为应付职工工资和按规定比例提取的工会经费节余以及应付的职工社会统筹费用等。评估人员核对了企业总账和明细账,核实了应付职工薪酬的提取及使用情况,认为计提正确和支付符合规定,以核实的账面值作为评估值。

  5.应交税费

  应交税费主要为应交未交增值税、营业税、城建税、教育费附加和个人所得税等。经查阅应交税费明细账及纳税申报表,抽查企业的完税凭证,税金计算正确,以核实后的账面值作为评估值。

  6.其他应付款

  其他应付款的主要内容为 DS 经销商押金、保证金等。经查阅与相关单位的对账协议及相关的文件说明,往来核对一致、未发现不需支付的证据,以核实后的账面值作为评估值。

  7、其他流动负债

  其他流动负债主要为费用化支出。以核实后的账面值作为评估值。

  8、长期借款

  长期借款账面值为向农业银行深圳布吉支行和建设银行深圳宝安支行基建借款等,评估人员查阅了借款合同、核实了借款期限、借款利率等相关内容,确认以上借款是真实的和完整的。通过查阅有关凭证及向银行函证,确认企业借款利息已按期计提支付。评估时,以核实后的账面值确认评估值。

  9、其他非流动负债

  其他非流动负债为科研资金补贴。评估人员核实了有关文件及账证等资料,确定其真实性、正确性,经核实该款项不需要偿还,由于CAPSA 公司目前处于建设阶段,尚未投产,处于亏损状态,故该款项不需要缴纳所得税,故本次对科研补贴款评估为零。

  收益法的具体评估方法应用

  收益法是指通过估测被评估企业未来预期收益的现值来判断评估对象价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的评估思路,即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。现将本次评估采用收益法的具体基本技术思路说明如下:

  采用收益法,要求评估的企业价值内涵与应用的收益类型以及折现率的口径一致。

  根据企业的资产负债结构和经营情况,本报告在收益法具体应用中,采用的收益口径为权益自由现金流口径,具体评估方法分别介绍如下:

  (一)关于收益口径——权益自由现金流量

  本次采用的收益类型为权益自由现金流量。权益自由现金流量指的是归属于股东的现金流量,是扣除还本付息以及用于维持现有生产和建立将来增长所需的新资产的资本支出和营运资金变动后剩余的现金流量,其计算公式为:

  权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加(减减少)

  本次评估选定的收益口径为权益自由现金流量,与之对应的资产口径为企业股东全部权益价值,这与本次评估目的下的企业价值是相匹配的。

  (二)关于折现率

  与权益自由现金流量口径相匹配的折现率为股东权益资本成本,由此还原评估出的资产口径为企业股东全部权益价值。

  本次折现率即股东权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)

  计算确定:

  其中:Re —— 股东权益资本成本;

  Rf —— 无风险报酬率;

  βe —— 企业的风险系数;

  Rm —— 市场期望收益率;

  α—— 企业特定风险调整系数。

  (三)关于收益期

  本次评估,XX 公司为合营公司,经营期限为 50 年,因此本次评估按照 50 年作为收益期。其中,第一阶段为 2012 年 10 月 1 日至2024 年 12 月 31 日,在此阶段根据企业的经营情况,收益状况处于变化中;第二阶段为 2025 年 1 月 1 日至合营公司结束,在此阶段按企业保持稳定的收益水平考虑。

  (四)收益法的评估计算公式

  本次采用的收益法的计算公式为:

  式中:P —— 为企业股东全部权益价值评估值;

  Ai —— 企业近期处于收益变动期的第 i 年的企业自由现金流量;

  n ——预测期;

  V’—— 预测期结束时回收资产价值;

  B —— 企业评估基准日溢余资产和负债。